عقد بيع العقار على التصاميم على ضوء القانون رقم 11-04.
Loading...
Date
2020
Authors
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
جامعة محمد بوضياف المسيلة
Abstract
يعد عقد بيع العقار على التصاميم اهم تقنية من التقنيات القانونية في مجال الترقية العقارية و التي تعرف انتشارا واسعا في الجزائر . نظرا لما تحققه من مصالح للأطراف المتعاقدة . وادرج المشرع الجزائري النصوص المنظمة لها في القانون رقم 11_04 .
و يتميز عقد بيع العقار على التصاميم عن البيع العادي المنصب على العقار كونه يشترط في البائع صفة المرقي العقاري، وينفرد هذا العقد عن البيع العادي بخصوصية من حيث التزامات التي تقع على الاطراف المتعاقدة، فمن ناحية المرقي العقاري فخصوصيته تتجلى في التزامه بنقل ملكية العقار حتى قبل اتمام الانجاز. كما يشترط في تنفيذ الالتزام بتسليم شهادة مطابقة البناية طبقا للمواصفات المتفق عليها في العقد بالإضافة الى ضمان المسؤولية المدنية التي يتحملها المرقي و المهندس وكل التقنيين ، اما خصوصية التزام المكتتب فإنها تتمثل في دفع الثمن الذي يتم في شكل دفعات مجزأة اثناء عملية التشييد وكذا التقيد بالتزام بتسلم المبنى وفق اجراءات خاصة قررها المشرع .
المشرع الجزائري خطى خطوة جوهرية في مسار التشريع العقاري بتنظيمه الجديد لهذا العقد من خلال قانون رقم 11_04 الامر الذي جعله يتميز عن عقد البيع على التصاميم الذي طبق في ظل المرسوم التشريعي رقم 93_03 الملغى من عدة نواحي وهي تنظيم مهنة المرقي العقاري الذي يعد طرفا في عقد البيع عن التصاميم . حدد نسبة مراجعة سعر العقار ب 20 بالمئة كحد أقصى من السعر المتفق عليه في البداية، الزام القانون رقم 11-04 كل مرقى عقاري بالانضمام لصندوق الضمان و الكفالة المتبادلة لحماية المكتتب .
و رغم الأحكام الجديدة التي جاء بها المشرع في القانون رقم 11_04 لسد الثغرات التي كانت موجودة من قبل تعتريها الكثير من النقائص مثل إغفال المشرع الجزائري عند تعريفه لعقد البيع على التصاميم تضمنه لعنصر جوهري يتمثل في التزام المرقي العقاري بإقامة البناء، كما ابقي على بعض الضمانات كضمان حسن سير عناصر التجهيز وضمان حسن انجازه . كما لم يحدد المشرع النسبة التي يدفعها المكتتب في كل مرحلة من مراحل الانجاز.
وأيضا نقص الرقابة الدائمة و المتابعة للمشاريع العقارية خلال فترة التشييد و الانجاز مما يفتح الباب امام المرقيين العقاريين للتحايل وعدم احترام الإجراءات التقنية و مواصفات البناء و التعمير .
الكلمات المفتاحية : عقد بيع العقار على التصاميم ، المكتتب ، المرقي العقاري ، الترقية العقارية .
Abstract
The real estate contract on designs is the most important legal technology in the field of real estate promotion, which is widely spread in Algeria. In view of the interests achieved by the contracting parties, and the Algerian legislator's inclusion of the texts organizing them in Law No. 11_04.
The real estate sale contract on designs is distinguished from the normal sale that is placed on the real estate as it requires the seller to have the status of real estate promoted, and this contract is unique from the normal sale in terms of privacy in terms of the obligations of the contracting parties. Completion of achievement. It is also required to implement the obligation to deliver the building conformity certificate according to the specifications agreed upon in the contract in addition to ensuring civil liability borne by the promoter, engineer and all technicians. As for the specificity of the written commitment, it is the payment of the price that is made in the form of partial payments during the construction process, as well as compliance. Committed to receiving the building according to special procedures decided by the legislator.
The Algerian legislator took a fundamental step in the path of real estate legislation.
By his new organization of this contract through Law No. 11_04, which made it distinct from the contract of sale of designs that was applied under Legislative Decree No. 93_03 canceled in several respects, namely, the organization of the profession of real estate promoter who is a party to the contract of sale for designs. The rate of revision of the real estate price was set at 20 percent as a maximum of the price agreed upon in the beginning. Law No. 11_04 obligated every real estate promoter to join the Guarantee Fund and the mutual guarantee to protect the subscriber.
Despite the new provisions that the legislator came up with in Law No. 11_04 to fill the gaps that existed before with many shortcomings, such as the Algerian legislator's neglect of his definition of the contract of sale on designs that it includes an essential element represented in the commitment of the real estate promoter to establish the building,
It also preserved some guarantees, such as ensuring the proper functioning of the equipment components and a guarantee of good clearance. The legislator also did not specify the percentage to be paid by the subscriber at each stage of completion.
And also the lack of permanent control and follow-up of real estate projects during the period of construction and completion, which opens the door for promoters to circumvent and disrespect technical procedures and construction and reconstruction specifications.
Key words: Real estate sale contract based on designs, underwriter, real estate promoter, real estate promotion.
Description
Keywords
عقد بيع العقار على التصاميم ، المكتتب ، المرقي العقاري ، الترقية العقارية .